新冠时期的多伦多买房记

自从来到加拿大,可能是中国这些年出口的富裕人口实在太多,同事们见面聊三句,就不免给我介绍一些经验:

  • 赶紧买房,房租太贵了,给房东不如给银行,就当强制储蓄了;
  • 能买house就不要买townhouse!
  • 第一套不要买大house,买两套condo,一套自住一套投资,手头宽裕了再买大house住……

……

总之,要反复解释,同事们才将信将疑,我,是中国给加拿大输出的为数不多的贫困人口之一。

加拿大的个人住房市场主要分两类:

一类是freehold的,即没有管理费,主要是house,也有部分townhouse,还有一些detached,semi-detached之类的,恕我钱包贫瘠没有勇气详细了解过;

另一类是condominium,这里面有condo apartment(也就是狭义的condo,没有特别强调都是这一类),也有condo townhouse,每个月要交管理费。condo一般会有健身房、会客室、BBQ之类的设施,因为提供服务的不同管理费也会有差异。

我不会开车,又不想修草坪铲雪,以及根源原因没钱,首选考虑是condo。

加拿大要求的最低首付是5%,对首次购房者,政府还可以提供5-10%的补助。比如买一个40万CAD的房子,向政府借了5%也就是2万;如果卖房的时候价格涨到了60万,那么就要还60万的5%也就是3万给政府。超过50万的房子,50万以上的部分最低10%首付。

低于20%首付的,要另外购买按揭保险,主要的房贷保险机构是CMHC。另外新移民(移民5年内)如果没有足够的纳税记录,但能付35%的首付,则贷款额度基本没什么限制(是的,我同事经常误以为我是可以付35%的那种!)

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去年12月就有计划想买房,当时的主要考虑是多伦多房租实在太高,买房的话月供只比房租略贵几百块。去咨询了一下贷款经纪,才知道我因为在加拿大的工作年限短,又付不起20%的首付……总之就是没戏。当时贷款经纪建议我继续存一年钱。结果4月份加拿大政府疯狂印钱发补助,心里就略忐忑,怕之后通货膨胀,就开始想办法。

为了增加现金,去年特意把存款都转了RRSP,这样今年报税时退了一些钱;接着研究银行的贷款算法,把银行和CMHC的房贷额度计算方法都研究了一遍,终于找到迂回的解决方式,释放了十几万的贷款额度。

解释一下RRSP,是加拿大政府为了鼓励大家给自己存养老金的一种延税账户。在收入高的时候,存到这个账户里,报税时会把这部分钱的税退回来;等你退休了从这个账户里取钱时,如果其他收入比较少,就可以只付比较低的税率了。这样的优惠当然有一些限制,就是如果你平时取钱,要把税补上;可以例外的就是买房,如果四年内没有购房记录,就可以从RRSP里取不超过35k出来作为首付。

关于房贷额度计算,最权威的是政府官网的计算器:
https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQ-EAPH-eng.aspx
https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MC-CH/MCCalc-CHCalc-eng.aspx

这里面的一个注意事项是,计算可贷款额度时用的利息,是比实际利率要高很多的(考虑未来几年的可能波动)。我算到比较精确的额度后,和贷款经纪确认了一下算法无误,然后才敢开始看房。

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五月开始看房,因为新冠的影响,房源比去年少了一半还多。我预算有限,又不想买太旧的公寓,还想交通相对方便,于是在各种地产网站上设了各种搜索,确保不漏过任何一个合适的房源——基本上,省掉了地产经纪帮我找房子这一步。结果么,就是合适我又买得起的公寓房源,大概两周才会出现一个= =

第一个喜欢的房子还没来得及去看,就有人买了;第二个有其他买家开了我无法match的价格;最后在第三个合适的房源出现时敲定。前面说我自己完成了找房源这一步,给地产经纪省了不少事,但是在报价这件事上我毫无经验,全靠经纪讲解优缺点,和分析卖家心理。除了我说的三个房源外,我也扩大范围多关注了一些房源了解市场,成交价和经纪给我分析的结果差距不大。

基本……就是……这些了……中间有些细节扯了点闲皮,卖主非常希望尽快交接,而我因为贷款不确定(虽然算了够,但CMHC审批还是有不确定因素)必须给带条件的offer。当然这些闲皮都是经纪去扯,我从头到尾都没有见过房东和对方的经纪;又因为新冠影响,也没有见到贷款经纪和律师,除了全副武装出门看房之外,整个流程仿若网上购物。签字什么的现在都可以视频解决,只有最后需要见律师拿钥匙。

今年利率比较低,算下来月供+管理费+水电网比租房多500块吧。

买的是一个一居室,房龄不到10年,加拿大的二手公寓买卖基本标准化,以前卖家买房子时地产商配置的烤箱微波炉冰箱洗衣机烘干机都原样留给我,自己买张床就可以入住了。

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